2022年临汾市房地产开发市场运行分析

2022年，在市委、市政府的坚强领导下，全市上下坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，因城施策促进房地产市场健康发展，制定出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展实施意见》，全力以赴 “保交楼、稳民生、保稳定“，大力推进临汾“双城”建设。但受房地产市场下行、房企资金压力较大及疫情反复等因素影响，全市房地产开发投资、企业到位资金、商品房销售面积等指标低位运行。

一、房地产开发市场运行特点

（一）开发投资增速持续回落

2022年，全市房地产开发投资113.5亿元，下降7.0%，降幅比全国平均降幅低3.0个百分点，比全省平均降幅低2.3个百分点，增速位居全省第5。其中，商品住宅投资完成98.2亿元，下降3.0%，占房地产开发投资的比重由上年同期的83.0%提高到86.6%；办公楼投资完成1.7亿元，增长44.5%；商业营业用房投资完成5.0亿元，下降56.3%；其他类住房投资完成8.6亿元，增长4.8%。2022年，全市房地产开发投资下降降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大31.2个、11.6个和2.5个百分点，下降幅度逐步减缓，近三年来首次出现负增长。

（二）到位资金降幅较大

5月6日，山西省住房和城乡建设厅等部门联合出台《山西省商品房预售资金监管办法》，进一步规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益。随着涉房金融监管持续收紧，房地产企业对销售回款的依赖程度进一步提高。2022年，全市房地产开发企业本年实际到位资金131.1亿元，同比下降13.8%，降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大38.2个、0.9个和2.6个百分点。国内贷款增速大幅下滑，定金及预收款、个人按揭贷款双双回落。到位资金中，国内贷款1.1亿元，下降69.2%；定金及预收款38.9亿元，下降13.8%；个人按揭贷款29.7亿元，下降19.6%。自筹资金60.9亿元，下降3.1%。到位资金中，自筹资金占比46.5%，定金及预收款占比29.6%，个人按揭贷款占比22.6%，国内贷款占比0.8%。

（三）商品房销售面积持续回落

2022年，全市商品房销售面积205.1万平方米，下降33.3%，降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大34.0个、9.4个和5.3个百分点，为2021年以来最低水平。商品房销售面积增速低于全省增速3.7个百分点，低于全国增速9.0个百分点。分房屋类型看，95%以上为商品住宅销售。2022年全市商品住宅销售面积198.4万平方米，下降34.1%，占商品房销售面积的比重由上年同期的97.9%下降到96.8%。商品住宅销售额113.5亿元，下降32.7%。除商品住宅外，办公楼、商业营业用房及其他房屋销售面积6.7万平方米，增长4.6%；销售额6.6亿元，增长18.7%。

（四）市辖区仍是房地产开发投资主阵地

从房地产开发投资看，市辖区对全市拉动力强、总量占比进一步提高。2022年，尧都区房地产开发投资63.4亿元，同比增长24.9%，拉动全市房地产开发投资增长10.4个百分点，占全市比重55.9%，较上年提高14.3个百分点；侯马房地产投资10.9亿，占全市9.6%；襄汾投资10.8亿，占比9.5%；洪洞投资7.0亿，占比6.2%；其他13个县（市）合计占全市18.8%。从增速看，房地产开发投资实现正增长的有尧都区、翼城、古县、安泽、浮山、隰县、永和、汾西8个县，其余均为负增长。

二、存在的问题

（一）新入库项目开发节奏放缓

2022年，全市新入库房地产项目48个，较上年增加1个。从规模看，新入库项目计划总投资合计236.1亿元，较上年增加31.5亿元，增长15.4%。尽管从项目个数和规模上都实现了小幅提高，但从开发进度看，新入库项目本年完成投资20.9亿元，较上年减少17.0亿元，下降44.8%。新入库项目本年完成投资占计划总投资的比重8.9%，较上年下降 9.7个百分点。全市房地产新入库项目在完成进度方面呈现疲软状态，房地产开发投资增长乏力。

（二）开发商投资态度谨慎

一是土拍市场低迷。从近期新成交的住宅用地看，计划开工日期多在2023年底至2024年，成交的土地地块开发级别低，投资规模小，房地产后续开发储备项目不足。二是竣工面积下降。受市场形势影响，开发企业调整开发节奏、拉长开发周期。2022年，全市商品房施工面积2612.5万平方米，较上年增长12.2%，增速放缓10.0个百分点。全市房屋竣工面积121.9万平方米，较上年下降8.4%。其中，住宅竣工面积92.6万平方米，下降14.3%。施工面积增长放缓和竣工面积的下降，一定程度上反映了企业对市场预期较为保守，建设进程放缓。

（三）商品房销售增长压力较大

商品房销售面积增速持续回落，房地产市场进入调整期，短期内市场不容乐观。2022年，全市商品房销售面积205.1万平方米，较上年下降33.3%，增速较上年（19.0%）回落52.3个百分点。其中，住宅销售面积198.4万平方米，下降34.1%，较上年（21.3%）回落55.4个百分点。目前全国一线城市和部分房地产热点城市销售遇冷，个别地方商品房销售价格出现下降，断供情况出现。支撑三四线城市商品房销售快速上升的因素减少，商品房销售面积持续回落压力较大。

三、促进房地产开发市场健康发展的建议

（一）坚持因城施策，稳定市场预期

在调控的精准性上下功夫，要强化政策宣传，加强正面引导，促进潜在购房需求加快释放，减缓持币待购者观望情绪。对提前交房的开发企业进行奖励支持，鼓励开发企业按期交房，有问题的要公布解决方案和处理情况，引导购房者对房地产市场进行合理预期，增强购房者信心。要持续将《关于促进房地产业良性循环和健康发展实施意见》落细落实，不断加强和改进住房及用地供应管理，把握商品住房供应节奏，形成多层次、多类型的市场供给，有序扩大商品房建设施工规模，有效满足不同群体的刚性需求和改善型需求，增加高中低档住宅、人才公寓、保障性住房等各类供应。同时，夯实各部门主体责任，积极构建促进房地产市场健康发展的长效联动机制，保障合理的住房需求，缓解特定群体的住房困难，不断推动我市房地产开发市场稳定健康发展。

（二）优化资产结构，增强企业信心

近年来，由于房地产行业的蓬勃发展，企业仅依靠自身资金积累难以满足资金需求，为了扩大规模抢抓机遇，很多房地产企业负债经营。市场行情走弱，企业面临较高的流动性风险。在当前市场行情并非旺盛的形势下，降低负债稳定资金链成为房地产开发企业的重要任务。各房地产开发企业要根据自身实际合理把握拿地节奏，优化投资模式和资本结构，提升运营效率，采取各种促销手段加速资金回笼，增加企业经营现金流，及时偿还有息负债，调节长、短债比例，有效降低企业成本。同时，加快配套设施建设力度，帮助企业提升开发项目吸引力。进一步规范市场秩序，打击不良竞争，建立公平竞争环境。

（三）引导企业转型，实现良性发展

二十大报告在“增进民生福祉,提高人民生活品质”中指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为住房制度改革指明了方向。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。房地产开发企业要顺应政策导向，结合我市人口年龄结构、发展趋势及生活追求方向，通过经营模式转变、开发内容拓展、服务手段创新等方式，结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等特色产业，打造 “房地产、服务、文旅、金融、养老”产业融合发展的地产模式，不断满足社会和市场的需求。