各物业服务企业、开发建设单位：

为规范我县物业服务行为，提高物业服务水平，实现物业服务标准化、规范化，维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据山西省《住宅物业服务标准》、山西省物价局、山西省住房和城乡建设厅、《关于规范为服务服务收费管理的通知》、临汾市房地产管理局《关于进一步加强市区住宅小区物业服务等级评定管理工作的通知》（临房管字〔2020〕33号）有关规定，结合我县实际，现将物业服务等级评定有关事项通知如下：

一、住宅小区物业服务等级按照山西省工程建设地方标准《住宅物业服务标准》进行评定，设一、二、三、四、五级，共五个等级。

二、物业服务等级按下列程序组织评定：

（一）企业自评。物业服务企业有承担住宅小区物业服务的，组织有关人员进行自评，自评等级合格的，方可申报。 

（二）申报。物业服务企业向县房地产服务中心进行申报。乡镇、社区居委会、物业管理行业协会、物业管理专家及业委会代表等有关人员共7人以上单数（其中物业管理专家不少于3人）组成评定委员会进行评定，评定委员会设主任1名。与被评定物业服务企业及小区有利害关系的社区居委会代表及物业管理专家应当回避。

（三）评定。评定委员会按照以下流程进行物业服务等级评定:

1、由物业服务企业介绍小区及物业管理服务情况；

2、评定委员会查询物业管理相关资料；

3、组织现场查看；

4、核实并答疑；

5、集中逐项打分；

6、统计、汇总，确定物业服务等级并签字。

（四）审核发证。县房产服务中心对物业服务企业报送的住宅小区物业服务等级评定材料进行审核，核定服务等级并发放物业等级证书。

三、物业服务企业应根据核对的住宅小区物业服务等级，按照《曲沃县物业管理实施细则》收费标准，收取物业服务费。

四、对以核定物业服务等级的，三分之二及以上业主对物业服务质量提出异议的，或物业服务单位要求提高物业服务收费标准的，物业服务企业应向县房产服务中心提出申请，重新进行物业服务等级评定，执行相应等级收费标准。

五、住宅小区物业服务等级实行动态管理。县房产服务中心不定期组织对县域内住宅小区物业服务情况进行抽查考核，对达不到评定等级标准的，撤销其原服务等级，重新进行评定。更换服务对象后六个月内，物业服务企业应重新申报评定服务等级。

六、房地产开发建设单位应在《商品房买卖合同》中明确约定前期物业服务等级与收费标准。

七、物业服务企业应将物业服务等级、收费标准和服务内容在小区进行公示，小区业主予以监督。未按规定等级标准收取物业服务费和公示服务内容的，将按有关规定给予处罚。

特此通知

附:曲沃县住宅物业服务标准

曲沃县加强和改进物业管理工作领导小组办公室

2022年1月19日

附件：

曲沃县住宅物业服务标准

一级标准

一 、一般规定

（一）物业企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备应认真检查验收，并办理验收手续；

　　（二）客户服务场所工作时间每日不少于8小时，其他时间应设置值班人员，设置并公示24小时服务电话；

　　（三）涉及影响业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，或通过微信等线上渠道通知，履行告知义务；

　　（四）24小时受理业主或物业使用人报修，做到水、电急修30分钟内到场处理，其它报修按双方约定时间到场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知；并做好报修、维修记录；

　　（五）物业服务费用实行酬金制的，每年至少公布1次物业服务资金的收支情况，且第一季度应公布上年度的收支情况；

（六）每年公开征询1次业主对物业服务的意见，问卷率应达到67％以上；满意率应达到70％以上；并对物业服务意见制订整改计划，公示整改情况；

　　（七）每年第四季度应制订下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划；

　　（八）对业主或使用人的投诉应在7个工作日内回复。二、共用部位维修养护

　　（一）共用部位维修养护应符合下列规定：

1、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复。属于大、中修范围的，在保修期限内的，及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务合同》约定进行维修；在保修期外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；

3、小区主要路口应设有路标，幢、单元（门）、户门标号等标志明显；

　　4、楼梯、扶手、共用门窗、休闲设施等共有部位牢固且使用安全。

　　（二）巡查应符合下列规定：

1、房屋结构、涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修；

2、楼内共用部位门、窗、玻璃等应每季度巡查1次，保持正常使用;

3、大门、围墙、围栏等应每年巡查1次。

（三）室内装饰装修应符合下列规定：

1、受理业主或物业使用人装饰装修申报，按照《住宅室内装饰装修管理办法》与业主或物业使用人、装饰装修企业签订室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项，并监督装修过程；

2、对违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻，拒不改正的，及时向有关部门报告；

3、委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运；

4、装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

三、共用设施设备运行、维修养护

（一）共用设施设备运行，维修养护应符合下列规定：

1、定期检查共用设施设备，运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，在保质期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业服务合同》进行维修；在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、路面、侧石、井盖等应每季度巡查1次；

3、雨水井、污水井、屋面雨水口等应每季度检查1次，保持畅通。

(二）公共照明应符合下列规定：

1、路灯、楼道灯应每季度巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具等，亮灯率达到80%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求；

2、未移交电网企业的公共照明系统控制柜、线路、灯具应每年综合检修1次。

（三）排水系统应符合下列规定：

1、公共污水管道应每年检查1次，视情况进行清理、疏通；

2、雨水管道、化粪池等部位应半年检查1次，视情况进行清理、疏通；

3、雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。

（四）供热系统应符合下列规定：

1、采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管道应由供热单位负责维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理；

2、每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作；

3、小区供热阀门在供热期间应每月巡视1次，对发现的问题及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门；

4、业主自用部位供热设施突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。

四、公共秩序维护

（一）应设专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工作。

（二）门岗应符合下列规定：

1、主出入口24小时值班；

2、保障值班电话畅通，接听及时，做好记录；

3、保持出入口道路畅通；对外来人员要进行问询和登记，阻止小商小贩、可疑人员随意入内；对大型物品搬出进行登记。

（三）车辆管理应符合下列规定：

1、小区内设置简易的交通标志；

2、按照合同约定对车辆进行管理；

3、非机动车应定点存放。

（四）紧急事故防范应符合下列规定：

1、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发公共事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人；

2、事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；

3、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主；

4、每年组织1次以上应急预案演习。

五、环境卫生

（一）楼内保洁应符合下列规定：

1、楼层通道和楼梯台阶应每周清扫1次，地面每年湿拖2次；

2、共用门窗玻璃、楼梯扶手、栏杆、防火门等应每年擦拭1次；

3、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线应每年清扫1次。

（二）楼外保洁应符合下列规定：

1、道路应每日清扫1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；

2、停车场、共用车库或车棚应每周清扫1次；

3、绿化带应每月清洁1次；

4、天台、明沟、屋面应每年清洁1次；

5、路灯、楼道灯应每年清洁1次；

6、设有公共卫生间的，应每日清洁1次，保持通风，无杂物。

（三）垃圾收集与处理应符合下列规定：

1、垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾；

2、垃圾桶、果皮箱应每月清洁1次。

六、绿化养护

（一）对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护；

（二）定期清除绿地杂草、杂物；

（三）及时防治大面积病虫害。

二级标准

一 、一般规定

（一）物业企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备应认真检查验收，并办理验收手续；

　　（二）客户服务场所工作时间每日不少于8小时，其他时间应设置值班人员，设置并公示24小时服务电话；

　　（三）涉及影响业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，或通过网络等渠道通知，履行告知义务；

　　（四）24小时受理业主或物业使用人报修，做到水、电急修30分钟内到场处理，其它报修按双方约定时间到场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知；并做好报修、维修记录；

　　（五）物业服务费用实行酬金制的，每年至少公布1次物业服务资金的收支情况，且第一季度应公布上年度的收支情况；

（六）每年公开征询1次业主对物业服务的意见，问卷率应达到70％以上，满意率应达到80％以上；并对物业服务意见制订整改计划，公示整改情况；

　　（七）每年第四季度制订下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划；

　　（八）对业主或物业使用人的投诉应在3个工作日内回复。

二、共用部位维修养护

（一）共用部位维修养护应符合下列规定：

1、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复。属于大、中修范围的，在保修期限内的，及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务合同》约定进行维修；在保修期外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；

3、小区主要路口应设有路标，幢、单元（门）、户门标号等标志明显；

　　4、楼梯、扶手、共用门窗、休闲设施等共有部位牢固且使用安全。

　　（二）巡查应符合下列规定：

1、房屋结构、涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修；

2、墙体、墙面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手等应每年检查1次；

3、楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月检查1次，保持正常使用;

4、大门、围墙、围栏等应每季度巡查1次。

（三）室内装饰装修应符合下列规定：

1、受理业主或物业使用人装饰装修申报，按照《住宅装饰装修管理办法》与业主或物业使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项，并监督装修过程；

2、装饰装修期间应每周巡查3次现场，发现违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻，拒不改正的，报告有关部门及业主委员会，并在管理区域内公示；

3、委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运；

4、装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

三、共用部位维修养护

(一）共用设施设备运行、维修养护应符合下列规定：

1、定期检查共用设施设备，运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的及时修复；属于大、中修范围的，在保质期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业服务合同》进行维修，在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、路面、侧石、井盖等应每月巡查1次；

3、雨水井、污水井、房屋雨水口等应每月检查1次，保持畅通；

4、根据《物业服务合同》的约定，对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每月巡查2次，在正常使用期限内发现问题及时维修养护。

（二）公共照明应符合下列规定：

1、路灯、楼道灯应每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具等，亮灯率达到85%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求；

2、未移交电网企业公共照明系统控制柜、线路、灯具应每年综合检修1次。

（三）供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：

1、设备运行状况应每日检查1次，低压配电室应每季度巡查1次；

2、高低压配电柜、变电器应每年检修除尘1次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测；      

3、配电室安全标志和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无易燃易爆危险品及杂物存放，环境整洁。

（四）电梯应符合下列规定：

1、配备专业安全管理人员，电梯设备运行情况应每半月巡查1次，并做好安全运行记录；

2、保证电梯正常运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好，轿厢内整洁明亮；

3、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》原件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；

4、电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对电梯进行修复；一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；需要使用专项维修资金维修的，及时编制维修计划，根据业主大会的决定，组织维修会或更新；发生困人或其他重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在30分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助，并保存相关记录。

（五）二次供水系统（未移交供水企业的）应符合下列规定：

1、按照卫生防疫部门的要求，对小区内二次供水设施设备定期清洗消毒，并取得相关合格证书；

2、水箱间、水泵房应每日巡视1次，检查设备运行状况；

3、备用水泵应半年切换1次；

4、水泵润滑情况应每年检查1次，及时补充或更换润滑剂；水泵应每年养护1次；

5、定期对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理；

6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

（六）排水系统应符合下列规定：

1、公共污水管道应每年检查1次，视情况进行清理、疏通；

2、雨水管道、化粪池等部位应每半年检查1次，视情况进行清理、疏通；

3、雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；

4、污水提升泵运行状况应每月检查1次，设备应半年养护1次。

（七）供热系统应符合下列规定：

1、采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由供热单位负责日常运行维护，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的日常维护和管理；

2、每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作；

3、供热期间每月巡视2次小区供热阀门，对发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门；

4、业主自用部位供热设施突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。

（八）配备有安全防范设施的，应做好下列维护保养工作：

1、监控系统设备设施应24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复；

2、门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机应每季检查保养1次；一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复；

3、电子巡更应每季调试保养1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常；

4、周更防范系统应主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性应每年检查1次；报警系统有效性应每周测试1次，中心报警控制主机能准确显示报警和故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障，24小时内修复。

（九）防雷接地系统应符合下列规定：

1、避雷装置应每年检查1次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位；

2、高层建筑避雷系统应每年雨季前进行测试，保证其性能符合国家规定。

四、公共秩序维护

（一）应设专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工作。

（二）门岗应符合下列规定：

1、主出入口24小时值班；

2、保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录；

3、保证出入口道路畅通、环境整洁有序，对大型物品搬出进行登记；

4、建立门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

5、对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入盘查；对外来人员进行访客登记，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

（三）巡逻应符合下列规定：

1、制定详细的巡查方案，小区围墙、院落、车库、车场等应每6小时巡查1次。重点部位增加巡查频次；

2、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；

3、巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

（四）车辆管理应符合下列规定：

1、住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途，分隔和拆除;

2、车道道闸系统、车库内照明，消防设备设施应保持正常使用；

3、 按车辆行驶要求设立标志牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标志规范；

4、按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆；

5、非机动车应定点存放。

（五）紧急事故防范应符合下列规定：

1、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；

2、事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；

3、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主；

    4、每年组织1次以上应急预案演习。

五、环境卫生

（一)楼内保洁应符合下列规定：

1、楼层通道和楼梯台阶应每周清扫1次，地面每季度湿拖1次。

2、共用门窗玻璃每半年擦拭1次，目视干净；

3、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线等应每年清扫1次；

4、楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆每季清洁1次；

5、电梯轿厢地面应每日清扫1次，每周湿拖1次；轿厢们和墙面每2日擦拭1次；灯饰及顶部应每半年清洁1次。

（二） 外围保洁应符合下列规定：

1、道路每日清扫1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行：

2、停车场、共用车库或车棚每周清扫2次：

3、绿化带每周清扫2次；

4、天台、明沟、屋面每年清扫1次；

5、休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次；

6、设有公共卫生间的，每日清洁1次，每月消杀1次。

（三)车库、车棚应符合下列规定：

1、地面应每周清洁1次，每季冲刷1次；

2、天花板、墙面应每半年清洁1次；

3、门窗玻璃、楼梯扶手、栏杆、防火门公共设施应每半年清洁1次，并保持整洁和正常使用。

（四) 垃圾收集与处理应符合下列规定：

1、生活垃圾集中投放，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾；

2、垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。

（五）针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制订具体计划，开展卫生消杀。

六、绿化养护

1、对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护；

2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

3、适时防冻保暖，预防病虫害；

4、编制每年绿化养护措施和工作计划；

5、树木侧枝分布均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；

6、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率应达到70%。

三级标准

一 、一般规定

　　（一）物业服务企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备认真查验，并办理验收手续；

　　（二）客户服务场所工作时间每日不少于8小时，其他时间应设置值班人员，设置并公示24小时服务电话；

　　（三）涉及影响业主或物业使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、张贴栏或各楼单元门内张贴通知，或通过小区广播、有线电视、网络等渠道通知，履行告知义务；

（四） 24小时受理业主或物业使用人报修，水、电急修30分钟内到场处理，其它报修按双方约定时间到场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知，做好报修、维修记录；

（五)对业主或物业使用人的投诉应在2个工作日内回复；

　　（六）项目负责人应具有2年以上物业服务企业同等岗位工作经历；

（七）物业服务费用实行酬金制的，每年至少公布1次物业服务资金的收支情况，第一季度应公布上年度的收支情况；

（八）能提供1种以上便民服务，如代购飞机票、火车票、代收信件、代收快递等；

（九）每年开展1次以上的社区文化活动，节假日有专题活动布置；

（十）每年至少公开征询1次业主对物业服务的意见，问卷率应达到70％以上，满意率应达到85％以上，并对物业服务意见制订整改计划，公示整改情况；

　　（十一）每年第四季度应制订下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。

　　二、共用部位维修养护

　　（一）共用部位维修养护应符合下列规定：

1、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属于小修范围的及时修复；属于大、中修范围的，在保修期限内的及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务合同》约定进行维修，在保修期外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、对违反规定私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；

3、小区主要路口应设有路标，幢、单元（门）、户门标号等标志明显；

　　4、楼梯、扶手、共用门窗、休闲设施等共有部分牢固无破损，无明显污渍，使用安全。

　　（二）巡查应符合下列规定：

1、房屋结构、涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修；

2、墙体、墙面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手等每年检查1次；

3、屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应每年检查1次；

4、楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月巡查1次，保持正常使用;

5、大门、围墙、围栏等应每月巡查1次。

（三 ）室内装饰装修应符合下列规定：

1、受理业主或物业使用人装饰装修申报，按照《住宅装饰装修管理办法》与业主或物业使用人、装饰装修企业签订室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项，并监督装修过程；

2、装饰装修期间应每日巡查1次，发现违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止，拒不改正的，报告行政主管部门及业主委员会，并在管理区域内公示；

3、委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运；

4、装饰装修结束后应进行验收，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

三、 共用设施设备维修养护

(一）共用设施设备运行，维修养护应符合下列规定：

1、定期检查共用设施设备，运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的及时修复；属于大、中修范围的，在保质期内的及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业服务合同》进行维修，在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、路面、侧石、井盖等应每月巡查1次；

3、雨水井、污水井、屋面雨水口等应每月检查1次，保持畅通；

4、根据《物业服务合同》的约定，对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每周巡查1次，在正常使用期限内发现问题及时维修养护。

(二） 公共照明应符合下列规定：

1、路灯、楼道灯应每半月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具等，亮灯完好率达到90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求；

2、未移交电网企业的公共照明系统控制柜、线路应每年综合检修1次，保持控制柜工作正常。

（三）供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：

1、设备运行状况应每日检查2次，低压配电室应每月巡查1次；

2、高低压配电柜、变电器应每年检修除尘1次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测；      

3、配电室安全标志和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入，无易燃易爆危险品及杂物存放，环境整洁。

（四）电梯应符合下列规定：

1、配备专业安全管理人员，电梯设备运行情况每周巡查1次，并做好安全运行记录；

2、保证电梯正常运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好，轿厢内整洁明亮；

3、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》原件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；

4、电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对电梯进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；需要使用专项维修资金维修的，及时编制维修计划，根据业主大会的决定，组织维修或更新；发生困人或其他重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在30分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助，并保存相关记录。

（五）二次供水系统（未移交供水企业的）应符合下列规定：

1、按照卫生防疫部门的要求，对小区内二次供水设施设备定期清洗消毒，并取得相关合格证书；

2、水箱间、水泵房应每日巡视1次，检查设备运行状况；

3、备用水泵应每季度切换1次；

4、水泵润滑情况应每年检查2次，及时补充或更换润滑剂；水泵应每年养护1次；

5、定期对供水管道、阀门进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理；

6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

（六）排水系统应符合下列规定：

1、公共污水管道应每半年检查1次，视情况进行清理疏通；

2、雨水管道、化粪池等部位应每半年检查1次，视情况进行处理疏通；

3、雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理疏通；

4、污水提升泵运行状况应每周检查1次，设备应每半年养护1次。

（七） 供热系统应符合下列规定：

1、采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由供热单位负责日常运行维护，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理；

2、每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作；

3、供热期间应每周巡视1次小区供热阀门，对发现的问题及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门；

4、业主自用部位供热设施突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。

（八）物业服务企业应根据小区情况，配备1项以上安全防范设施，并做好下列维护保养工作：

1、监控系统设备设施应24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全清晰，按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复；

2、门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机应每季度检查保养1次；一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复；

3、电子巡更应每季度调试保养1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常；

4、周更防范系统应主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性应每年检查1次；报警系统有效性应每周测试1次；中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

（九）防雷接地系统应符合下列规定：

1、避雷装置应每年检查1次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位；

2、高层建筑避雷系统应每年雨季前进行测试，保证其性能符合国家规定。

四、公共秩序维护

（一）应设专职公共秩序维护人员，其中55周岁以下的人员占总人数60%以上，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工作。有较强的安全防范能力，能正确使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备。配备对讲装置或必备的安全护卫器械。

（二）门岗应符合下列规定：

1、各出入口24小时值班，在出入高峰时间（7.00-9.00、11.30-12.30、17.30-19.30）设双人执勤，对进出车辆按照合同约定进行管理；

2、保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录；

3、保证出入口环境整洁、道路畅通，对大型物品搬出进行登记；

4、建立门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

5、对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入盘查；对外来人员进行访客登记，防止小商小贩、可疑人员随意入内。

（三）巡逻应符合下列规定：

1、制订详细的巡查方案，小区围墙、院落、车库、车场等应每4小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；

2、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；

3、巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

（四）车辆管理应符合下列规定：

1、住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途，分隔和拆除;

2、车道道闸系统、车库内照明，消防设备设施应保证正常使用；

3、按车辆行驶要求设立标志牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标志规范；

4、按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆；

5、非机动车应定点停放。

（五）监控应符合下列规定：

1、设有监控室的应设专人24小时值班，交接班记录应规范、详实；

2、监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在15分钟内赶到现场进行处理；

3、监控的录入资料至少保留15日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

（六）紧急事故防范应符合下列规定：

1、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制订应急预案，明确应急事件处理责任人，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施；

2、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主；

    3、每年组织1次以上应急预案演习。

五、环境卫生

（一）楼内保洁应符合下列规定：

1、楼层通道和楼梯台阶应每周清扫2次，地面每月湿拖1次；

2、共用门窗玻璃每季度擦拭1次，目视干净；

3、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线等应每半年清扫1次；

4、楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌每周清洁1次；

5、电梯轿厢地面应每日清扫1次，每周湿拖3次；轿厢们和墙面每日擦拭1次；灯饰及顶部应每季度清洁1次。

（二）楼外保洁应符合下列规定：

1、每日保洁时间不少于8小时，道路每日清扫1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；

2、标志牌、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次；

3、绿化带应每2日清扫1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数；

4、天台、明沟、屋面每半年清扫1次，排水畅通，无垃圾堆放；

5、休闲娱乐、健身设施每2日清洁1次；

6、设有公共卫生间的，每日清洁1次，每月消杀1次；

7、3米以下庭院灯、草坪灯应每月清洁1次；

8、水景在开放期内应每2日清洁1次。

（三）车库、车棚应符合下列规定：

1、地面应每周清洁2次，每2月冲刷1次；

2、天花板、墙面应每季度清洁1次，无蜘蛛网；

3、门窗、扶手、栏杆等公共设施应每季度清洁1次，并保持整洁和正常使用。

（四）垃圾收集与处理应符合下列规定：

1、垃圾桶布局合理，单元门外合理设置垃圾桶方便业主使用；

2、垃圾应分类投放，日产日清，周围地面无散落垃圾，无垃圾外溢、无污水、无明显异味；

3.、垃圾桶、果皮箱每周清洁2次，定期消毒。

（五）卫生消杀应符合下列规定：

1、蚊、蝇、蟑螂滋生季节应每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制订具体计划；

2、灭鼠应每半年进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化养护

（一）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

（二）定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

（三）适时防冻保暖，预防病虫害；

（四）编制每半年绿化养护措施和工作计划；

（五）树木侧枝分布均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；

（六）对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率应达到90%，土地裸漏面积应小于10%。

四级标准

一 、一般规定

　　（一）物业企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备认真查验，并办理验收手续；

　　（二）客户服务场所工作时间不少于12小时，其他时间应设置值班人员，设置并公示24小时服务电话；

　　（三）涉及影响业主或物业使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、张贴栏、各楼单元门内张贴通知或通过小区广播、有线电视、网络等渠道通知，履行告知义务；

（四）24小时受理业主或物业使用人报修，水、电急修20分钟内到场处理，其它报修30分钟到场；做好报修、维修记录；

（五）对业主或物业使用人的投诉应在2个工作日内回复；

　　（六）项目负责人应具有3年以上物业服务企业同等岗位经历；

（七）物业服务费用实行酬金制的，每年至少公开2次物业服务资金收支情况，第一季度应公布上年度下半年的收支情况，第三季度公布本年度上半年的收支情况；

（八）能提供2种以上便民服务，如代购飞机票、火车票、代收信件、配置服务手推车等；

（九）每年开展1次以上的社区文化活动，节假日有专题活动布置；

（十）每年至少公开征询2次业主对物业服务的意见，问卷率应达到80％以上，满意率应达到90％以上，并对物业服务意见制订整改计划，公示整改情况；

　　（十一）每年第四季度制订下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。

　　二、共用部位维修养护

　　（一）共用部位维修养护应符合下列规定：

1、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属于小修范围的及时修复，属于大、中修范围的，在保修期限内的及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务合同》约定进行维修，在保修期外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；

3、小区主出入口应设有小区平面示意图，主要路口设有路标，幢、单元（门）、户门标号等明显标志；

　　4、楼梯、扶手、共用门窗等共有部位牢固无破损，无明显污渍，使用安全；

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；

6、不得自行安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳网等。

（二）巡查应符合下列规定：

1、房屋结构、涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修；

2、墙体、墙面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手等应每半年检查1次；

3、屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应每半年检查1次；

4、楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月巡查2次，保持正常使用;

5、大门、围墙、围栏等应每月巡查2次。

（三）室内装饰装修应符合下列规定：

1、受理业主或物业使用人装饰装修申报，按照《住宅装饰装修管理办法》与业主或物业使用人、装饰装修企业签订室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项，并监督装修过程；

2、装饰装修期间应每日巡查1次，发现违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止，拒不改正的，及时报告行政主管部门及业主委员会，并在管理区域内公示；

3、委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在1日内清运，自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在1日内清运；

4、装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

三、共用设施设备维修养护

（一）共用设施设备运行、维修养护应符合下列规定：

1、定期检查共用设施设备，运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的及时修复；属于大、中修范围的，在保质期内的及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业服务合同》进行维修，在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、路面、侧石、井盖等应每月巡查2次；

3、雨水井、污水井、屋面雨水口等应每月检查2次，保持畅通；

4、根据《物业服务合同》的约定对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每周巡查2次，在正常使用期限内发现问题及时维修养护。

（二）公共照明应符合下列规定：

1、路灯、楼道灯应每周巡查1次，及时修复损坏的开关、灯具，亮灯完好率达到95%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求；

2、未移交电网企业公共照明系统控制柜、线路、灯具应每年综合检修1次，保持控制柜工作正常。

（三）供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：

1、设备运行状况应每6小时检查1次，对主要运行参数进行记录。具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰适时增加巡视次数，其它低压配电室每半月巡查1次；

2、高低压配电柜、变电器应每年检修除尘1次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测；      

3、配电室安全标志和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入，无易燃易爆危险品及杂物存放，环境整洁。

（四）电梯应符合下列规定：

1、配备专业安全管理人员，电梯设备运行情况每周巡查2次，并做好安全运行记录。

2、保证电梯正常运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好，轿厢内整洁明亮；

3、委托专业电梯维保单位定期按质监部门要求对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》原件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；

4、电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；需要使用专项维修资金维修的，及时编制维修计划，根据业主大会的决定，组织维修或更新；发生困人或其他重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在20分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助，并保存相关记录。

（五）二次供水系统（未移交供水企业的）应符合下列规定：

1、按照卫生防疫部门的要求，对小区内二次供水设施设备定期清洗消毒，并取得相关合格证书；

2、水箱间、水泵房应每日巡视2次，检查设备运行状况；

3、备用水泵应每2月切换一次；

4、水泵润滑情况应每季度检查1次，及时补充或更换润滑剂，水泵应每年养护1次；

5、每年对供水管道、阀门进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理；

6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

（六）排水系统应符合下列规定：

1、公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理疏通；

2、雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次，视情况进行处理疏通；

3、雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理疏通；

4、污水提升泵运行状况应每周检查2次，设备应每半年养护1次。

（七）供热系统应符合下列规定：

1、采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由供热单位负责日常运行维护，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理；

2、每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作；

3、供热期间应每日巡视1次小区供热阀门，对发现的问题及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门；

4、业主自用部位供热设施突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。

（八）物业服务企业应根据小区情况，配备2项以上的安全防范设施，并做好下列维护保养工作：

1、监控系统设备设施应24小时运转正常，实现对管理区域内的有效监控，画面齐全清晰，按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养，设备出现故障能及时修复；

2、门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机应每季度检查保养1次，一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复。

3、电子巡更应每季度调试保养1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常；

4、周更防范系统应主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性应每年检查1次；报警系统有效性应每周测试1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

（九）防雷接地系统应符合下列规定：

1、避雷装置应每年检查2次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位；

2、高层建筑避雷系统应每年雨季前进行测试，保证其性能符合国家规定。

（十）景观配套附属设施设备应符合下列规定：

1、每日按时开启，每2月检查1次，发现损坏及时修复；

2、重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

四、公共秩序维护

（一）应设专职公共秩序维护人员，其中50周岁以下的人员占总人数60%以上，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工作。有较强的安全防范能力，能正确使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备。配备对讲装置或必备的安全护卫器械。

（二）门岗应符合下列规定：

1、各出入口24小时值班，在出入高峰时（7.00-9.00、11.30-12.30、17.30-18.30）设双人执勤，对进出车辆按照合同约定进行管理；

2、保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录；

3、保持出入口道路畅通，对大型物品搬出进行登记；

4、建立门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

5、对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入盘查；对外来人员进行访客登记，防止小商小贩、可疑人员随意入内。

（三）巡逻应符合下列规定：

1、制定详细的巡查方案，小区围墙、院落、车库、车场等应每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次，并做好记录；

2、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；

3、巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

（四）车辆管理应符合下列规定：

1、住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途，分隔和拆除;

2、车道道闸系统、车库内照明，消防设备设施应保持正常使用；

3、按车辆行驶要求设立标志牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标志规范；

4、按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆；

5、建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训，按规定对设备进行年检维保；

6、非机动车应定点停放。

（五）监控应符合下列规定：

1、设有监控室的应设专人24小时值班，交接班记录应规范、详实；

2、监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理；

3、监控的录入资料至少保留20日，有特殊要求的参照有关规定或行业标准执行。

（六）紧急事故防范应符合下列规定：

1、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制订应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施；

2、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主；

    3、每年组织1次以上应急预案演习。

五、环境卫生

（一）楼内保洁应符合下列规定：

1、楼层通道和楼梯台阶应每日清扫1次，地面每周湿拖1次，干净整洁；

2、共用门窗玻璃每2月擦拭1次，目视干净；

3、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线等应每2月清洁1次；

4、楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆每周清洁3次；

5、电梯轿厢地面应每日清扫1次，每日湿拖1次；轿厢们和墙面每日擦拭1次；灯饰及顶部应每月清洁1次。

（二）楼外保洁应符合下列规定：

1、每日保洁时间不低于8小时，道路每日清扫1次，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行；

2、标志牌、宣传牌、信报箱、景观小品应每2周清洁1次；

3、绿化带应每2日清扫1次；秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数；

4、天台、明沟、屋面每季度清扫1次，排水畅通，无垃圾堆放；

5、休闲娱乐、健身设施每2日清洁1次，每2周刷洗消毒1次；

6、设有公共卫生间的，每日清洁1次，每月消杀2次；

7、3米以下庭院灯、草坪灯应每2周清洁1次；

8、水景开放期内应每日清洁1次。

（三）车库、车棚应符合下列规定：

1、地面应每2日清洁1次，每月冲刷1次；

2、天花板、墙面应每2月清洁1次，无蜘蛛网；

3、门窗、栏杆、防火门、指示牌等公共设施应每2月清洁1次，并保持整洁和正常使用。

（四）垃圾收集与处理应符合下列规定：

1、垃圾桶布局合理，单元门外合理设置垃圾桶方便业主使用；

2、垃圾应分类投放，日产日清，周围地面无散落垃圾，垃圾无外溢、无污水、无明显异味；

3、垃圾桶、果皮箱每周清洁1次，定期消毒。

（五）卫生消杀应符合下列规定：

1、蚊、蝇、蟑螂滋生季节每月消杀2次，其他根据季节和当地情况指定具体计划；

2、灭鼠应每季度进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化养护

（一）绿化应符合下列规定：

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

2、定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；

3、适时防冻保暖，预防病虫害；

4、编制每年绿化养护措施和工作计划；

5、树木应每年修剪两次，树冠整齐，侧枝分布均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；

6、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率应小于5%，，存活率应达到95%，行道树缺株率应小于5%，土地裸漏面积应小于5%。

（二）环境布置应符合下列规定：

1、绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当，层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象；

2、绿地设施及硬质景观应保持常年完好，无人为破坏现象；

3、开展绿化宣传，对小区的古树名木，保护措施到位，使其生长正常，对稀有树木应进行挂牌标志，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

五级标准

一 、一般规定

　　（一）物业服务企业承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备认真查验，并办理验收手续；

（二）客户服务场所工作时间每日不少于12小时，其他时间应设置值班人员，设置并公示24小时服务电话；

（三）涉及影响业主或物业使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、张贴栏或各楼单元门内张贴通知，或通过小区广播、有线电视、网络等渠道通知，履行告知义务；

（四）24小时受理业主或物业使用人报修，水、电急修15分钟内到场处理，其它报修30分钟到场，做好报修、维修记录；

（五）对业主或物业使用人的投诉应在1个工作日内回复；

　　（六）项目负责人应具有5年以上物业服务企业同等岗位经历；

（七）物业服务费用实行酬金制的，每年至少公布2次物业服务资金收支情况，第一季度应公布上年度下半年的收支情况，第三季度公布本年度上半年的收支情况；

（八）能提供3种以上便民服务，如代购飞机票、火车票、代收信件、代收快递、配置服务手推车等；

（九）每年开展1次以上的社区文化活动，节假日有专题活动布置；

（十）每年至少公开征询2次业主对物业服务的意见，问卷率应达到85％以上，满意率应达到95％以上；并对物业服务意见制订整改计划，公示整改情况；

（十一）每年第四季度制定下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。

二、共用部位维修养护

（一）共用部位维修养护应符合下列规定：

1、根据房屋实际使用年限定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属于小修范围的及时修复，属于大、中修范围的，在保修期限内的及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务合同》约定进行维修，在保修期外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、对违反规定私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；

3、小区主出入口应设小区平面示意图，主要路口设有路标，幢、单元（门）、户门标号等标志明显；

　　4、楼梯、扶手、共用门窗、休闲设施等共用部位牢固无破损，无明显污渍，使用安全；

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；

6、不得自行安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳网等。

（二）巡查应符合下列规定：

1、房屋结构等涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修；

2、墙体、墙面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手等每季度检查1次；

3、屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应每季度检查1次；

4、楼内共用部位门、窗、玻璃等应每周检查1次，保持正常使用;

5、大门、围墙、围栏等应每周巡查1次。

（三）室内装饰装修应符合下列规定：

1、受理业主或物业使用人装饰装修申报，按照《住宅装饰装修管理办法》与业主或物业使用人、装饰装修企业签订室内装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项，并监督装修过程；

2、装饰装修期间应每日巡查2次，发现违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止，拒不改正的，及时报告行政主管部门及业主委员会，并在管理区域内公式；

3、委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在1日内清运，自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在1日内清运；

4、装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

三、共用设施设备维修养护

（一）共用设施设备运行、维修养护应符合下列规定：

1、定期检查共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的及时修复，属于大、中修范围的，在保质期内的及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业服务合同》进行维修，在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；

2、路面、侧石、井盖等应每周巡查1次；

3、雨水井、污水井、房屋雨水口等应每月检查2次，保持畅通；

4、根据《物业服务合同》的约定对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每日巡查1次，在正常使用期限内发现问题及时维修养护。

（二）公共照明应符合下列规定：

1、路灯、楼道灯应每周巡查3次，及时修复损坏的开关、灯具，亮灯完好率达到95%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求；

2 、未移交电网企业公共照明系统控制柜、线路、灯具应每年综合检修1次，保持控制柜工作正常。

（三）供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：

1、设备运行状况应每4小时检查1次，对主要运行参数进行记录；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰适时增加巡视频次，其它低压配电室每周巡查1次；

2、高低压配电柜、变电器应每年检修除尘1次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测；      

3、配电室安全标志和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入，无易燃易爆危险品及杂物存放，环境整洁。

（四）电梯应符合下列规定：

1、配备专业安全管理人员，电梯设备运行情况每日巡查1次，并做好安全运行记录；

2、保证电梯正常运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好，轿厢内整洁明亮；

3、委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》原件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；

4、电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对电梯进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；需要使用专项维修资金维修的，及时编制维修计划，根据业主大会的决定，组织维修或更新；发生困人或其他重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助，并保存相关记录。

（五）二次供水系统（未移交供水企业的）应符合下列规定：

1、按照卫生防疫部门的要求，对小区内二次供水设施设备定期清洗消毒，并取得相关合格证书；

2、水箱间、水泵房应每日巡视2次，检查设备运行状况；

3、备用水泵应每月切换1次；

4、水泵润滑情况应每季度检查1次，及时补充或更换润滑剂，水泵应每年养护1次；

5、定期对供水管道、阀门进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理；

6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

（六）排水系统应符合下列规定：

1、公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理疏通；

2、雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次，视情况进行处理疏通；

3、雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理疏通；

4、污水提升泵运行状况应每日检查1次，设备应每半年养护1次。

（七）供热系统应符合下列规定：

1、采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由供热单位负责日常运行维护，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理；

2、每年在供热开始前，接受供热单位委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作；

3、供热期间应每日巡视1次小区供热阀门，对发现的问题及时采取整改措施，暂时不能解决的及时报告有关部门；

4、业主自用部位供热设施突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。

（八）物业服务企业应根据小区情况，配备3项以上的安全防范设施，并做好下列维护保养工作：

1、监控系统设备设施应24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全清晰，按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养，设备出现故障能及时修复；

2、门禁系统应每周巡查1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机应每季检查保养1次；一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复；

3、电子巡更应每季度调试保养1次，保证正常运行；保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常；

4、周更防范系统应主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性应每年检查1次；报警系统有效性应每周测试1次；中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

（九）防雷接地系统应符合下列规定：

1、避雷装置应每年检查2次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位；

2、高层建筑避雷系统应每年雨季前进行测试，保证其性能符合国家规定。

（十）景观配套附属设施设备应符合下列规定：

1、每日按时开启，每月检查1次，发现损坏及时修复；

2、重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

四、公共秩序维护

（一）应设专职公共秩序维护人员，其中45周岁以下的人员占总人数60%以上，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训，能处理和应对小区公共秩序维护工作，有较强的安全防范能力，能正确使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备，配备对讲装置或必备的安全护卫器械。

（二）门岗应符合下列规定：

1、各出入口24小时值班，在出入高峰时（7.00-9.00、11.30-12.30、17.30-19.30）设双人执勤，对进出车辆按照合同约定进行管理；

2、保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录；

3、保持出入口道路畅通，对大型物品搬出进行登记；

4、建立门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

5、对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入盘查；对外来人员进行访客登记，防止小商小贩、可疑人员随意入内。

（三）巡逻应符合下列规定：

1、制定详细的巡查方案，小区围墙、院落、车库、车场等应每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次，做好记录；

2、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；

3、巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

（四）车辆管理应符合下列规定：

1、住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途，分隔和拆除;

2、车道道闸系统、车库内照明、消防设备设施应保持正常使用；

3、按车辆行驶要求设立标志牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标志规范；

4、按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆；

5、建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训，按规定对设备进行年检维保；

6、非机动车应定点停放。

（五）监控应符合下列规定：

1、设有监控室的应设专人24小时值班，交接班记录应规范、详实；

2、监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应该5分钟内赶到现场进行处理；

3、监控的录入资料至少保留30日，有特殊要求的，参照有关规定或行业标准执行.

（六）紧急事故防范应符合下列规定：

1、对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制订应急预案，明确应急事件处理责任人；事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施；

2、对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主；

    3、每年组织1次以上应急预案演习。

五、环境卫生

（一）楼内保洁应符合下列规定：

1、楼层通道和楼梯台阶应每日清扫1次，地面每周湿拖3次，干净整洁；

2、共用门窗玻璃应每月擦拭1次，目视干净；

3、天花板、公共灯具、墙面、踢脚线等应每月清扫1次；

4、楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆应每日清洁1次；

5、电梯轿厢地面应每日清扫1次，每日湿拖2次；轿厢们和墙面每日擦拭2次；灯饰及顶部应月清洁2次。

（二） 楼外保洁应符合下列规定：

1、道路每日清扫2次，保洁时间不低于8小时，雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行：

2、标志牌、宣传牌、信报箱、景观小品应每2周清洁1次：

3、绿化带应每日清扫1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数；

4、天台、明沟、屋面每月清扫1次，排水畅通，无垃圾堆放；

5、休闲娱乐、健身设施每日清洁1次，每周刷洗消毒1次，保持设施表面干净；

6、设有公共卫生间的每日清洁2次，每月消杀2次；

7、3米以下庭院灯、草坪灯应每周清洁1次；

8、水景开放期内应每日清洁2次，每月消杀2次，保持整洁和正常使用。

（三）车库、车棚应符合下列规定：

1、地面应每日清洁1次，每月冲刷1次；

2、天花版、墙面应每2月清洁1次，无蜘蛛网；

3、门窗、消防箱、栏杆、防火门等公共设施应每月清洁1次，并保持整洁和正常使用。

（四）垃圾收集与处理应符合下列规定：

1、垃圾桶布局合理，单元门外合理设置垃圾桶方便业主使用；

2、垃圾应分类投放，日产日清，周围地面无散落垃圾、垃圾，无外溢、无污水、无明显异味；

3、垃圾桶、果皮箱每日清洁1次，定期消毒。

（五）卫生消杀应符合下列规定：

1、蚊、蝇、蟑螂滋生季节每月消杀2次，其他根据季节和当地情况指定具体计划；

2、灭鼠应每季度进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化养护

（一）绿化应符合下列规定：

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

2、定期清除绿地杂草、杂物；杂草面积小于2%；

3、绿篱色带及造型植物，轮廓清晰，层次分明，无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；

4、编制每月绿化养护措施和工作计划；

5、树木应每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；

6、对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率应小于3%，存活率应达到95%，行道树缺株率应小于3%，土地裸漏面积应小于5%；

7、定期喷洒药物，防止病虫害；

8、定期浇灌、施肥、松土、做好防涝防冻。

(二）环境布置应符合下列规定：

1、绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当，层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象；

2、绿地设施及硬质景观应保持常年完好，无人为破坏现象；

3、开展绿化宣传，对小区的古树名木，保护措施到位，使其生长正常，对稀有树木应进行挂牌标志，注明其名称、科属、产地、生产习性等；

4、设有景观湖的，应保持三季有水，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次；

5、重大节日和庆典活动，应对公共区域进行花木装饰。