为切实加强和改进物业管理服务工作，推动全县物业服 务水平提升，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要， 依据物业管理有关法律法规及《临汾市加强和改进住宅物业管理工作领导小组办公室关于印发临汾市加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划实施方案的通知》（临房办〔2021〕1号）要求，结合我县实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯 彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神， 坚持党的全面领导，坚持服务导向，推动实现物业管理监督 权、服务质量评价权、资金使用审核权下沉和物业管理与基 层党建、社区治理相融合，推动物业管理矛盾化解，促进物 业服务高品质多样化发展。

二、总体目标

以乡镇为单位开展加强和改进住宅物业管理工作。到2021年年底，开展加强和改进住宅物业管理工作的社区（村）达到20%以上，到2022年年底达60%以上，到2023年年底实现全覆盖。通过三年努力，物业管理体系不断健全，乡镇和社区（村）的物业管理力量和服务能力进一步增强；物业多领域综合服务品质显著提升，基本形成党组织领导、多元共建、协商共治、科技支撑、成果共享的物业管理服务新格局。

三、工作任务

（一）推进物业管理监督权、服务质量评价权、资金使用审核权下沉

1、乡镇要履行主体责任。要推动实现物业管理监督权下沉，住宅小区设立业主大会、选举业主委员会（以下简称“业委会”）、组建物业管理委员会（以下简称“物管会”）必须在乡镇全程参与指导下进行。要推动实现服务质量评价权下沉，乡镇要加强对业委会、物管会和物业服务企业履行职责的监督，积极组织开展物业服务质量评价。要推动实现资金使用审核权下沉至乡镇，住宅专项维修资金的使用必须经乡镇同意，小区公共收益收支情况必须由乡镇监管。乡镇要强化物业承接查验，督促项目有序交接，监督物业服务企业规范管理和使用小区公共资产。乡镇要建立健全居住社区（村）综合治理工作制度，及时解决住宅物业管理重点难点问题和信访问题，充分发挥乡镇、社区（村）人民调解委员会作用，就地化解物业管理矛盾纠纷。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位：县房产服务中心、县司法局、县信访局、县民政局、县审计局）

2、发挥社区（村）组织协调职能。社区（村）要积极履行职责，有效组织社区（村）居委会、业委会（物管会）、物业服务企业协调运行。要积极协调解决物业纠纷、业主上访等问题，将矛盾纠纷化解在基层。要及时掌握业委会（物管会）履职情况、物业服务企业服质量情况，向乡镇的监督考评提供第一手资料。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位:县民政局、县房产服务中心）

3、配备专职物业管理人员。乡镇政府要配备物业管理工作人员，在社区配备或聘用物业管理专管员，协助开展物业管理、房屋安全隐患排查等具体工作。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位：县住建局、县房产服务中心、县民政局、县应急局、县消防救援大队）

4、完善社区（村）联动联防机制。社区（村）居委会、业委会（物管会）、物业服务企业要密切协调、相互配合。在流动人口管理、房屋出租管理、化解矛盾纠纷、排查安全隐患和收集发现犯罪线索等方面，积极配合相关部门做好工作。物业服务企业可在司法行政部门指导下依法设立人民调解组织，引导通过调解方式化解居民矛盾纠纷。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位：县公安局、县司法局、县民政局）

5、发动社会共同参与。依托12345政务服务便民热线平台，健全投诉事项办理机制。乡镇要发挥居民的主体作用，组织社区（村）社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位:县民政局、县房产服务中心、县行政审批局）

6、形成职能部门齐抓共管格局。住建、自然资源、公安、应急管理、消防等部门要依据自身职责，对物业服务区域内违章搭建、违规饲养动物、消防设施器材故障或损坏短缺、电动自行车违规停放充电、占用消防通道及消防车道、擅自侵占小区共有部分经营等违法违规行为进行查处。住房城乡建设、通信管理、广播电视等部门要依法督促供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位落实对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位:县房产服务中心、县住建局、县自然资源局、县公安局、县应急局、县消防救援大队、县融媒体中心）

（二）加强小区业委会（物管会）的组建、监督和管理

1、提高业委会（物管会）组建率。乡镇要按照有关规定，督促建设单位对已交付专有面积过半的住宅小区，提交筹备业主大会所需资料，组织指导筹备首次业主大会，组建业委会，选聘物业服务企业，终止前期物业管理。严把业委会组建的人选关、审核关，鼓励“两代表一委员”参选业委会成员。尚不具备成立业委会条件的小区，由乡镇牵头组建物管会，行使业主大会和业委会的职责。到2021年年底，业委会（物管会）组建率达到20%以上，2022年年底达到50%以上，2023年年底达到80%以上。（责任单位: 各乡镇人民政府；指导单位：县民政局、县房产服务中心）

2、规范业委会（物管会）职权。业委会（物管会）的职权有：经业主大会决定，可行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用等权利；可聘请专职工作人员，明确工作职责和薪酬标准;维护业主合法权益，协调解决业主合理诉求；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；在决定物业管理有关事项前，公开征求业主意见，并报告社区（村）党组织和居委会；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息;督促业主遵守议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主违规违约行为。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位:县房产服务中心、县民政局、县财政局）

3、强化对业委会（物管会）的管理。乡镇对业委会（物管会）作出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，应责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；对业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，应指导业主大会召开临时会议，重新选举；建立业委会（物管会）成员履职负面清单，对出现负面清单情形的，暂停相关成员履行职责, 提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，涉嫌犯罪的移送司法机关。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位:县房产服务中心、县民政局）

（三）提升物业管理的数量、质量和行业总体水平

1、基本实现物业管理全覆盖。乡镇要积极推进专业化物业管理，推动更多的小区选聘物业服务企业。要鼓励支持物业服务企业接管基础条件较差的小区，要通过社区（村）居委会托管、社会组织代管、业委会（物管会）自管等方式，基本实现物业管理全覆盖。2021年年底建成区覆盖率达到70%以上;2022年年底建成区达到80%以上，2023年年底达到90%以上。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位:县房产服务中心、县民政局）

2、加强物业质量管理。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制；加强人员车辆管理， 定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，做好绿化养护， 规范垃圾投放、清扫清运，打造优秀物业服务项目；严格落实消防安全责任，建立微型消防站，健全消防管理制度，保护业主的人身、财产安全;及时发现制止违法违规行为，并向有关行政管理部门报告；健全薪酬制度和员工激励制度，引入技能人才和专业技术人才，提升物业服务质量和行业总体水平。（责任单位:各乡镇人民政府，县房产服务中心、县应急局、县消防救援大队）

3、提高从业人员素质。人力资源和社会保障部门要支持行业主管部门组织物业管理职业技能竞赛，开展物业从业人员、消防设施操作员等职业技能培训及技能等级认定工作，提高从业人员整体素质和技能水平。物业主管部门要定期组织开展“最美物业人”，增强从业人员荣誉感和归属感。（责任单位:各乡镇人民政府，县房产服务中心、县人社局、县应急局、县消防救援大队）

4、完善物业价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业约定，可根据服务标准 和物价指数等因素动态调整，提倡酬金制计费方式。物业主管部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准；实行政府指导价前期物业和保障房物业服务收费，根据当地实际情况制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。（责任单位:各乡镇人民政府，县房产服务中心、县发改局、县市场监管局）

（四）提高维修金归集率、管理水平和使用效率

1、加大维修资金归集管理力度。新建商品房在办理网签备案时，应由建设单位代为足额缴纳维修资金，确保应缴尽缴。维修资金管理部门要采用公开招标方式，择优确定专 户管理银行并严格控制数量，提高资金收益水平，按期将收益分配至业主分户账；加快维修金管理信息系统建设，方便业主实时查询;严肃查处侵占、挪用维修金等违法违规行为。（责任单位:县房产服务中心、县财政局、县银保监组）

2、提高维修资金使用效率。维修资金管理部门要优化维修资金使用流程，由乡镇对维修资金使用方案等资料进行审核、现场查验同意后，向维修资金管理部申请列支、划转，根据维修工程进度适时拨付;建立应急维修事项清单，发生危及房屋安全等紧急情况时，业委会（物管会）可直接申请使用维修资金；支持维修资金用于老旧小区改造；探索使用维修资金购买电梯安全责任保险。（责任单位:各乡镇人民政府，县房产服务中心、县财政局、县银保监组）

（五）推动发展智慧物业、智能管理和线上线下融合

1、加快建设智慧物业平台。鼓励物业服务企业运用大数据、云计算和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。采集房屋、设施设备、业主委员、物业服务企业等数据，并与网格化管理系统、公安大数据平台对接，共享城市管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据，确保数据不滥用、不泄露（责任单位:各乡镇人民政府、县房产服务中心、县行政审批局）

2、以小区智慧物业服务为方向。以“人、车、物”管理为核心，在小区周界、出入口停车场（库）等公共区域安装智能设备，提升小区技防智能化水平，实现人过留影，卡过留痕。在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集;建立事件部件处置权责清单，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位:县房产服务中心、县公安局、县应急局、县消防救援大队）

3、推动物业服务线上线下融合。要支持有条件的物业 服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。物业服务企业可通过智慧物业管理服务平台，探索“物业服务+生活服务”模式，提供定制化产品和个性化服务，实现“一键预约、服务上门”；探索“物业服务+居家社区养老服务”模式，整合线上线下资源，为老年人提供助餐、助行、助医、助洁、助购、助急等便捷养老服务。开展养老、家政等生活性服务业务的，可依规申请相应优惠扶持政策。（责任单位:各乡镇人民政府，县房产服务中心、县民政局、县卫体局、县教科局、县人社局、县文旅局、县促投中心）

（六）强化物业服务信息管理、信用管理、市场管理

1、推进群众明明白白消费。乡镇要指导监督物业服务企业设立物业服务信息监督公示栏，如实公示并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息。物业服务企业开展家政、养老等服务也应对外公示，按双方约定收取费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。（责任单位:各乡镇人民政府；指导单位：县房产服务中心、县发改局、县民政局、县市场监管局）

2、实行分级分类监管。物业主管部门要充分应用“山西数字房产”平台信用评价系统，根据合同履行、投诉处理、日常检查和乡镇意见等情况，依法依规采集信用信息，开展企业信用等级评价，定期公开信用评价结果。推进信用星级认定工作，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。（责任单位：县房产服务中心、县发改局、县财政局，各乡镇人民政府）

3、加强物业市场管理。市场监管部门和物业主管部门要加强物业服务企业登记注册和行业监管信息实时共享，强化企业监管服务效能。物业主管部门要在征求乡镇意见的基础上，建立物业企业黑红名单制度，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场，对已经开展物业服务的，按照《中华人民共和国民法典》等规定经业主同意后予以解聘，推动形成优胜劣汰的市场环境。（责任单位：县房产服务中心、县发改局、县市场监管局，各乡镇人民政府）

五、工作步骤

（一）启动准备阶段（2021年10月底前）

制定贯彻落实《三年行动计划》任务清单，把各项任务细化分解，明确工作职责、任务分工、推进举措、实施步骤和保障措施，为三年行动提供时间表和路线图。

（二）实施阶段（2021年11月--2021年12月）

以乡镇为单位开展加强和改进住宅物业管理工作，到2021年底社区（村）覆盖率达到20%以上。

（三）攻坚阶段（2022年1月--2022年12月）

进一步健全物业管理体系，增强乡镇和社区（村）的物业管理力量和服务能力，开展加强和改进住宅物业管理工作的社区（村）达到60%以上。

（四）全覆盖阶段（2023年1月--2023年12月）

开展加强和改进住宅物业管理工作的社区（村）实现全覆盖，基本形成党组织领导、多元共建、协商共治、科技支撑、成果共享的物业管理服务新格局。

六、措施要求

（一）高度重视，周密安排部署

各乡镇人民政府、县直各部门要提高政治站位，统一思想认识，将加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划列入重要议事日程，成立组织机构，针对本辖区、本单位工作实际，制定切实可行的工作方案，精心安排部署，科学组织实施，确保三年行动计划各项任务落到实处，取得实效。

（二）落实责任，形成工作合力

各乡镇人民政府是加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划的直接责任主体，社区（村）是落实责任主体，县直相关部门是指导责任主体，要做到各负其责，担当作为，加强协作，齐抓共管，形成工作合力，坚决杜绝推诿扯皮、敷衍塞责，坚决防止搞形式主义、走过场，确保三年行动计划扎实有效推进。

（三）严格考核，推进任务完成

县政府将把加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划纳入重点工作督查范畴，对成绩突出的给予通报表彰，对工作不积极、不主动、工作落实不力的，严肃问责。县政府也将加强督促检查，把物业管理工作纳入乡镇年度工作考核体系，强化监督考核，有效推进三年行动各项工作任务的完成。

曲沃县房产服务中心　　　　

                               2021年11月5日